A közjegyzői okirat ereje: mi az a közvetlen végrehajthatóság?

A mindennapi vagyoni és üzleti életben az egyik legfontosabb jogi garancia a szerződések alaki és tartalmi biztonsága. Amikor egy magánszemély vagy vállalkozás jelentős összeget ad kölcsön, ingatlant ad bérbe, vagy nagy értékű megállapodást köt, szembesül a kérdéssel: elegendő-e egy otthon megírt megállapodás, szükséges-e ügyvédi ellenjegyzés, vagy indokolt közjegyzői okiratba foglalni a nyilatkozatot?

A válasz a jogi okiratok bizonyító erejében és végrehajthatóságában rejlik. A közjegyző által kiállított közokirat olyan bizonyító erővel és – megfelelő tartalom esetén – végrehajthatósággal bír, amellyel magánokirat nem rendelkezik. Ebben a cikkben a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (Kjtv.) és a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) alapján tekintjük át a közjegyzői okiratok sajátosságait.

1. Közokirat kontra magánokirat: A különbség lényege

A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) három okirati kategóriát különböztet meg:

1. Egyszerű magánokirat: Minden olyan magánokirat, amely nem felel meg a teljes bizonyító erő feltételeinek – például a gépelt, csak aláírt, tanúk nélküli megállapodás. Bizonyító erejét a bíróság szabadon mérlegeli (Pp. 326. §).
2. Teljes bizonyító erejű magánokirat: Például a kiállító által saját kezűleg írt és aláírt okirat, a két tanú által aláírással igazolt okirat, az olyan okirat, amelyen az aláírást közjegyző hitelesítette, vagy az ügyvéd által ellenjegyzett okirat (Pp. 325. §).
3. Közokirat: Bíróság, közjegyző vagy más hatóság által ügykörén belül, a jogszabályoknak megfelelő módon kiállított okirat (Pp. 323. §).

Miben áll a közokirat különleges bizonyító ereje?

A Kjtv. 1. §-a szerint a törvény közhitelességgel ruházza fel a közjegyzőket, akik a jogügyletekről és jogi jelentőségű tényekről közokiratot állítanak ki. A Pp. 323. §-a szerint a közokirat teljes bizonyító erővel bizonyítja:

• Hogy a kiállító a benne foglalt intézkedést megtette, illetve a határozatot meghozta.
• A közokirattal tanúsított adatok és tények valóságát.
• A közokiratban foglalt nyilatkozat megtételét, annak idejét és módját.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a közokiratot az ellenkező bizonyításáig valódinak kell tekinteni, és jogvita esetén nem kell külön bizonyítani, hogy a fél a nyilatkozatot az okiratban rögzített időben és módon megtette. Aki ezt vitatja, annak kell az ellenkezőjét bizonyítania, ami a gyakorlatban nehéz feladat. Ezzel szemben egy egyszerű magánokirat bizonyító erejét a bíróság a bizonyítás összes adatának figyelembevételével, szabadon mérlegeli.

2. A közvetlen végrehajthatóság elve (Vht. 23/C. §)

A közjegyzői okirat legfőbb gyakorlati előnye a közvetlen végrehajthatóság.

Egy rendes szerződésszegés esetén – például ha a kölcsönvevő nem fizeti vissza a megadott határidőre a pénzt, vagy a bérlő a bérleti jogviszony megszűnése ellenére sem hajlandó elhagyni az ingatlant – magánokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés esetén a hitelezőnek / bérbeadónak először bírósághoz kell fordulnia, és végrehajtást csak a jogerős ítélet alapján kérhet. Egy per – különösen fellebbezés esetén – akár évekig is eltarthat.

Hogyan működik a végrehajtási záradék?

Ha a megállapodást megfelelő tartalommal közjegyzői okiratba foglalták, szerződésszegés esetén nincs szükség bírósági perre.

A Vht. 23/C. §-a (és a Kjtv. 112. §-a) értelmében az okiratot készítő közjegyző a jogosult kérésére végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot. A végrehajtási záradékkal ellátott okirat végrehajtható okiratnak minősül (Vht. 10. §), így alapján bírósági végrehajtásnak van helye.

A végrehajtási záradékolás törvényi feltételei:

• Az okirat tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást.
• Tartalmazza a jogosult és a kötelezett nevét.
• Tartalmazza a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét.
• Tartalmazza a teljesítés módját és határidejét.
• A követelés teljesítési határideje letelt, és a követelés bírósági végrehajtási útra tartozik.
• Ha a kötelezettség feltételtől vagy időponttól függ, a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokiratnak kell tanúsítania.

A végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján az önálló bírósági végrehajtó megkezdheti a végrehajtást: letilthatja a kötelezett munkabérét, a bankszámlán lévő pénzösszegből behajthatja a követelést, lefoglalhatja az ingóságokat vagy az ingatlant, illetve lakásbérlet esetén lefolytathatja az ingatlan kiürítését.

3. Leggyakoribb alkalmazási területek

A közvetlen végrehajthatóság intézményét mind magánszemélyek, mind gazdasági társaságok széles körben alkalmazzák a kockázatok csökkentésére.

A) Lakásbérleti szerződés kiürítési nyilatkozattal

A hazai ingatlanbérleti piacon elterjedt védelmi eszköz. A bérleti szerződés megkötésével egyidejűleg a bérlő egyoldalú közjegyzői okiratban kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti jogviszony megszűnése (felmondás, határozott idő lejárta) esetén az ingatlant ingóságaitól kiürítve elhagyja. Ha a bérlő mégsem költözik ki, a bérbeadó záradékoltatja az okiratot, és a végrehajtó peres eljárás nélkül kényszerítheti ki a kiköltözést.

B) Kölcsönszerződés és tartozáselismerő nyilatkozat

Magánkölcsönök, banki hitelek és üzleti vételár-részletfizetések esetén az adós közokiratba foglalt tartozáselismerő vagy kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz. Ebben pontosan rögzítik a tőkeösszeget, a kamatokat, a törlesztőrészleteket és a végső lejáratot. Nemfizetés esetén a lejárt követelés záradékolható.

C) Házassági és élettársi vagyonjogi szerződés

A Ptk. 4:65. §-a szerint a házassági vagyonjogi szerződés akkor érvényes, ha azt közokiratba foglalják vagy ügyvéd ellenjegyzi. A szerződést a felek közös kérelmére be lehet jegyezni a házassági és élettársi vagyonjogi szerződések nyilvántartásába (HÉVSZENY); a bejegyzett szerződés harmadik személyekkel (például hitelezőkkel) szemben is hatályos. Bejegyzés hiányában harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha a házastársak bizonyítják, hogy az illető a szerződésről tudott vagy tudnia kellett.

4. Egyoldalú nyilatkozat vagy kétoldalú szerződés?

A közjegyzői okirat kiállításának két alapvető formája van:

• Kétoldalú közjegyzői okirat: Mindkét fél jelen van a közjegyző előtt, és a teljes szerződést (pl. kölcsön- vagy bérleti szerződést) a közjegyző foglalja okiratba.
• Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat: A felek maguk megkötik a szerződést (akár magánokiratként vagy ügyvéd segítségével), a kötelezett (pl. a bérlő vagy adós) pedig a közjegyző előtt egyoldalú nyilatkozatban vállalja a szerződésből eredő kötelezettségeit.

Gyakorlati szempontból az egyoldalú nyilatkozat gyakran költséghatékonyabb megoldás, mivel egyoldalú jognyilatkozat okiratba foglalásáért a két- vagy többoldalú jogügyletre járó munkadíj kétharmada jár (22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet 11. §). Ha a nyilatkozat tartalmazza a Vht. 23/C. §-a szerinti elemeket, ugyanúgy végrehajtási záradékkal látható el, mint a kétoldalú okirat.

5. Miért nem helyettesíti az ügyvédi ellenjegyzés a közokiratot?

A jogkereső közönség körében felmerülő gyakori félreértés, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés is közvetlenül végrehajtható.

Bár az ügyvédi ellenjegyzés teljes bizonyító erejű magánokiratot hoz létre – amely a bíróság előtt erős bizonyíték –, az ügyvéd által ellenjegyzett okirat nem közokirat, és végrehajtási záradékkal sem látható el. Ilyen okirat alapján közvetlen végrehajtásnak nincs helye: előbb bírósági eljárásban kell végrehajtható határozatot szerezni. Ha a felek célja az, hogy szerződésszegés esetén per nélkül lehessen végrehajtást kérni, erre a közjegyzői okirat (vagy a hozzá kapcsolódó egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat) alkalmas.